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威尼斯人开户:房价已见顶!炒房将是危险的博傻游戏

时间:2018-5-10 19:33:24  作者:  来源:  查看:14  评论:0
内容摘要:房地产涨跌一直是大家最关心的话题。对此,任志强和樊纲都表示,如果你现在经济实力能够付得起首付的话,现在正是炒底好时机,买房得赶早。但是,马云、王思聪却坚信,房地产是有周期性的,未来八年之后房价如葱价,年轻人不要把未来葬送在高房价上。目前情况是,各地房地产涨声一片,无论是居民杠杆率...
房地产涨跌一直是大家最关心的话题。对此,任志强和樊纲都表示,如果你现在经济实力能够付得起首付的话,现在正是炒底好时机,买房得赶早。但是,马云、王思聪却坚信,房地产是有周期性的,未来八年之后房价如葱价,年轻人不要把未来葬送在高房价上。

目前情况是,各地房地产涨声一片,无论是居民杠杆率,还是房企的负债率都创下历史新高,甚至于炒房者对房贷利率上涨也无动于衷,但这恰好显示出中国房地产最后疯狂时刻的到来。我个人认为,从趋势角度上来看,中国的房地产已经见顶了。

原因一:人口红利消失,炒房难以长久

决定未来房价高低的关键因素是购房人口的数量。但统计局数据显示,2013年中国的结婚对数是1300万对,到了2020年中国的结婚对数将降低到800万对,从1300万降到800万对。中国婚育人口快速减少主要是长期执行计划生育政策的结果。这意味着,未来刚性购房人口将呈现下滑趋势。

更要命的是,我国人口生育率低得可怜。亚洲各国平均生育率是1.22%,我们现在独生子女生育制度生育率是1.04%。即使放开二胎甚至三胎,也只能跟亚洲一些国家持平也就是1.22%。1.22%意味着我们的生育率上升的是17个百分点。如果我们把这个数字算成未来十年中国每年的出生人口,大概是950万到960万。

也就是说,在80年代至90年代初,每年有1500到1600万新生儿出生,而现在即使放开生育限制政策,新生儿人数也只有960万人左右。从1600万下落到960万,这就是人口出生率的下降。

而房子是用来居住的,人少了,结婚的人少了,出生的孩子少了,对住的需求支撑就没有那么强了。所以,我们不能拿今天80后、90后对住房刚性需求,来测算几年后购房热度还会一直继续。

当然,对于一些人口专家来说,中国人口的红利并不仅限于出生率和适婚人数,而是城镇化进程的推动,因为中国城镇化发展大量农村人口变成市民,这样对购房又会产生刚需。



资料显示,近二十年来,中国城镇化率从31%提高到57%,这相差的26个点从农村转移到城市,从小城市转移到大城市,就会有强大的购房需求啊!

但是我们认为城镇化率就是让农民进入到附近的中小城市,而且未来中小城市的户籍制度也会全面放开,但是一二线城市是控制人口过快增长的,一线城市每年新增户籍人口能有20至30万就很不错了,所以,中国的城镇化率对于中小城市的购房需求会起到一定积极作用,城镇化影响不了未来大城市的房价。

原因二:接盘侠购买力锐减,工资增速下降

如果房地产调控真能实行“住房不炒”目标,那么各大中城市的投机性炒作将被驱逐,剩下房价多少,将由当地市民的购买力来决定。过去十多年里,房价涨了近十倍,而市民的收入涨幅也仅是在5-6倍左右。尽管如此,中国经济的高速增长,使得居民购买力与过去相比有了显著的提高。



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